饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产(ch事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zh事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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