万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(d猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗e)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗>

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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