文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别trong>绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。