近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本为什么懂手机的人都不用华为金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业为什么懂手机的人都不用华为(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(为什么懂手机的人都不用华为pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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