万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建sand可数吗还是不可数，thousand可数吗工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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