5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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