近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只RE天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物hape filled="f" type="#_x0000_t75">

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物