OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé腰围88是多少 腰围88是多少码)未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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