饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主粗犷，粗旷和粗犷区别在哪体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(w粗犷，粗旷和粗犷区别在哪ù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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