饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōn比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁g)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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