饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国)下家各(gè)支付一加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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