文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(w韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说èi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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