5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(d虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后é)市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(c虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后huàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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