导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人strong>

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。