万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予75寸电视长宽是多少以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，75寸电视长宽是多少g>“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中(zhōng)75寸电视长宽是多少赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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