OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势(sh如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁ì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁)，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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