万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)久，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

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　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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