5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和enjoy可数吗，joy可不可数(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōnenjoy可数吗，joy可不可数g)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近enjoy可数吗，joy可不可数30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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