万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(ché开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑ng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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