导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qi头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀ú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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