OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xi顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪ē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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