新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画

　　“现在的(de)房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的(de)、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不(bù)太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行业(yè)内(nèi)最高(gāo)的(de)；融资成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的(de)一家房企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市(shì)进(jìn)行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了(le)快速的(de)开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画)行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公司净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样(yàng)受到(dào)机构的(de)青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国(guó)社(shè)保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越多(duō)。美国(guó)过去(qù)的(de)数据(jù)充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具(jù)消费的(de)增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的(de)行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司(sī)的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理举例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

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