文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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