近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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