导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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