饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(三万日元等于多少人民币多少lor: #ff0000; line-height: 24px;'>三万日元等于多少人民币多少wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影三万日元等于多少人民币多少(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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