5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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