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什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空密集分钱了！这几点要注意

　　近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　密集分钱了！这几点要(yào)注(zhù)意

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(sh什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空ēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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