5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租作家许地山简介，许地山简介资料赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋作家许地山简介，许地山简介资料明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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