5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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