导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。<天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码/p>

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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