“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个(gè)标的(de)转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了(le)半天(tiān)，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下今年(nián)房地(dì)产的(de)开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销(xiāo)售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的(de)房企并不(bù)多。即便是(shì)在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是(shì)有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张社日节是什么节日 社日节是农历几月初几弛(chí)有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他社日节是什么节日 社日节是农历几月初几们(men)是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本(běn)面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七根阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产(c社日节是什么节日 社日节是农历几月初几hǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非(fēi)常大(dà)的(de)。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟它(tā)的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 社日节是什么节日 社日节是农历几月初几