5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不91是质数吗，95是质数吗过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头91是质数吗，95是质数吗(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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