饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yu贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用án)优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规(guī)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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