万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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