文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fā不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思ng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gě不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思i)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思