文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　阴肖有哪几个生肖>2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋阴肖有哪几个生肖交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保阴肖有哪几个生肖护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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