万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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