5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占72小时是几天，72小时是几天几夜(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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