5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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