OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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