文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)公安协警工资多少，公安协警怎么样地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(公安协警工资多少，公安协警怎么样dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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