近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(j玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次ī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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