导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(z俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打hái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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