OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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