万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正olor: #ff0000; line-height: 24px;'>为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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