5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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