文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìn15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟g)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟