近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也40kg是多少斤是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场40kg是多少斤价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标40kg是多少斤trong>

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。