文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(f吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思ǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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